樓市“王炸”級(jí)調(diào)控 部分銀行個(gè)人按揭額度告急
近段時(shí)間，滬深兩地的房?jī)r(jià)“高燒不退”，搶購(gòu)新房熱情不減。兩地接連從嚴(yán)出臺(tái)樓市新規(guī)，急滅房?jī)r(jià)“虛火”，對(duì)假離婚、假結(jié)婚買房現(xiàn)象更是重拳出擊！與此同時(shí)，關(guān)于“房貸發(fā)放放緩甚至?xí)和?rdquo;“法拍房被限購(gòu)“的消息不斷傳來(lái)，這是什么信號(hào)？
近期，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了上海、深圳兩地個(gè)人住房貸款情況，發(fā)現(xiàn)多家銀行額度收緊，甚者在上海地區(qū)有股份行表示放款時(shí)間無(wú)限期。
滬廣深部分銀行已暫停按揭貸款
多數(shù)銀行額度吃緊
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄省內(nèi)各家分支行已于一周前暫停按揭貸款放款，前端業(yè)務(wù)層面口徑為：“節(jié)制接單”。光大在深圳地區(qū)已經(jīng)暫停按揭貸款，廣發(fā)銀行則表示不接單，其合作的其他銀行目前審批、放款基本正常，從房貸大頭四大行的表現(xiàn)看，放款周期約在一個(gè)月左右，目前比較難保證。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向招商銀行上海地區(qū)一支行工作人員求證，該工作人員稱，房貸“兩道紅線”新規(guī)出來(lái)以后，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現(xiàn)在放款很慢，沒(méi)辦法確保時(shí)效。興業(yè)銀行上海某支行信貸人員表示：“個(gè)人首套房目前沒(méi)有貸款額度，現(xiàn)在放不了款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會(huì)快一點(diǎn)，但是現(xiàn)在額度也很緊張，什么時(shí)候放款我們也不好說(shuō)。”這并非個(gè)例，該信貸人員告訴記者，上海地區(qū)該行各家網(wǎng)點(diǎn)基本都是同樣的情況。
對(duì)比上海無(wú)限期的放款時(shí)間，深圳地區(qū)倒是給了明確的時(shí)間線。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪了4家銀行二手樓住房貸款業(yè)務(wù)，除了農(nóng)業(yè)銀行工作人員表示具體放貸時(shí)間不好說(shuō)以外，工商銀行、交通銀行、招商銀行給出的時(shí)間都是3月可能會(huì)放貸下來(lái)。
實(shí)際上，記者在去年年末走訪各大銀行時(shí)，不少銀行就表示年底額度緊張。這一說(shuō)法也得到交通銀行工作人員印證，據(jù)交通銀行工作人員透露，去年10月，部分銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)到目前都還沒(méi)有放款。另?yè)?jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，此前有媒體報(bào)道稱廣州對(duì)域內(nèi)銀行進(jìn)行了監(jiān)管窗口指導(dǎo)，明確要求1月房貸額度不能高于去年四季度月均房貸額度。
央行“兩道紅線”新規(guī)開(kāi)始發(fā)威
個(gè)人購(gòu)房者會(huì)受什么影響？
2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，并設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo)，第一道紅線是房地產(chǎn)貸款占比，第二道紅線就是個(gè)人住房貸款占比，指?jìng)€(gè)人住房貸款余額占一家銀行全部貸款比重。這意味著，無(wú)論個(gè)人按揭貸款還是房企貸款全面受限，對(duì)增量控規(guī)模可以預(yù)料。
按照房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40％和32.5％，中資中型銀行分別是27.5％和20％，中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是22.5％和17.5％，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是17.5％和12.5％，村鎮(zhèn)銀行分別是12.5％和7.5％。2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自上述通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自上述通知實(shí)施之日起4年。
據(jù)國(guó)盛證券統(tǒng)計(jì)：
第一檔銀行中，工行、建行、中行、郵儲(chǔ)銀行個(gè)人住房貸款占比分別為33.71％、36.73％、39.19％、33.64％，超出上限32.5％；建行、中行房地產(chǎn)貸款合計(jì)占比分別為41.72％和50.01％，超出上限40％。
第二檔銀行中，招行、中信銀行、興業(yè)銀行個(gè)人住房貸款合計(jì)占比分別為25.49％、20.83％、26.93％，超出上限20％；招行、中信銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比分別為34.25％、28.06％、28.73％、35.30％，超出上限27.5％；
第三檔銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農(nóng)銀行均出現(xiàn)不同程度“踩線”。
對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這到底意味著什么呢？最直接的影響在于，部分銀行發(fā)放房貸的規(guī)模將會(huì)受到限制，如果銀行之前發(fā)放個(gè)人房貸的占比較高，甚至超過(guò)了央行此次規(guī)定的紅線，那么銀行就必須在過(guò)渡期之內(nèi)，逐漸調(diào)整到規(guī)定范圍之內(nèi)，那些放房貸占比接近紅線的銀行，以后也必須控制房貸的增長(zhǎng)速度。所以，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行收緊放貸規(guī)模，顯然會(huì)增加申請(qǐng)房貸的難度。
銀行懼怕“溢出效應(yīng)”
法拍房亦受限購(gòu)
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪一位華東城商行總行人士稱，房貸總量受限之后，溢出的貸款增量可能會(huì)影響其他貸款定價(jià)。換句話說(shuō)，以前用來(lái)投放房貸的錢，不讓用于房貸了，就得轉(zhuǎn)移到別的貸款上，比如消費(fèi)貸款、對(duì)公貸款等，進(jìn)一步增加了非涉房貸款的供給量。這個(gè)影響有兩方面，一是今年給到企業(yè)的對(duì)公貸款額度不用愁了，少做房貸之后非常充沛；二是對(duì)公和消費(fèi)貸可能要降價(jià)，銀行在利潤(rùn)上是吃虧的。
1月21日，上海突然發(fā)布樓市調(diào)控新政，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等八部門，聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，于1月22日起實(shí)施。新政被關(guān)注的主要有兩條，一是限制假離婚現(xiàn)象，對(duì)于夫妻離異三年內(nèi)購(gòu)房的，擁有的住房套數(shù)按照婚前兩人總計(jì)來(lái)測(cè)算，二是調(diào)整增值稅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從2年變成了5年。事實(shí)上，在上述“新政”中也提到對(duì)信貸的約束，《意見(jiàn)》明確指出要嚴(yán)防資金違規(guī)流入樓市，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
值得注意的是，與新政相配合的是，“法拍房”也被限購(gòu)了！查詢公拍網(wǎng)的相關(guān)拍賣房信息發(fā)現(xiàn)，會(huì)出現(xiàn)標(biāo)紅提醒：“競(jìng)買人參與競(jìng)買的，應(yīng)當(dāng)事先確定在本市具有購(gòu)房資格，必要時(shí)可致電本市房地產(chǎn)交易服務(wù)熱線具體咨詢限購(gòu)政策”，并提醒：“拍賣成交確認(rèn)后，因買受人在本市無(wú)購(gòu)房資格的，將依法承擔(dān)悔拍等法律后果。”根據(jù)當(dāng)前上海的購(gòu)房政策，滬籍個(gè)人限購(gòu)一套，家庭限購(gòu)兩套，外地戶籍需結(jié)婚并繳滿五年社保才能擁有一套住房的購(gòu)房資格。此前由于上海法拍房不限購(gòu)，成為不少外地人在上海安家的一個(gè)“利器”，甚至導(dǎo)致法拍房?jī)r(jià)格炒到高于同區(qū)域的二手房，而這種現(xiàn)象可能會(huì)在新政后逐漸消失。
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