央行大動(dòng)作，國家隊(duì)收儲(chǔ)商品房將提速
支持地方收儲(chǔ)存量商品房，央行有了進(jìn)一步部署。6月12日，央行在濟(jì)南市召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，調(diào)研推廣前期租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，部署保障性住房再貸款推進(jìn)工作。全國200多個(gè)城市視頻參會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切實(shí)利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融穩(wěn)定大局。保障性住房再貸款支持國企收儲(chǔ)未售新房是監(jiān)管部門支持存量商品房“去庫存”的重要一步。這次會(huì)議的召開，也意味著推動(dòng)保障性住房再貸款終于進(jìn)入實(shí)質(zhì)落地階段。央行行長潘功勝表示，近期有意愿參與保障性住房再貸款的城市，可以展開六個(gè)方面工作：一是加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立工作專班，提高政策落地效率；二是嚴(yán)格避免新增地方政府隱性債務(wù)；三是地方政府在權(quán)限內(nèi)給予適當(dāng)政策支持，降低實(shí)施主體經(jīng)營成本；四是堅(jiān)持市場化運(yùn)營，確保合理定價(jià)，培育專業(yè)化企業(yè)；五是銀行要主動(dòng)加強(qiáng)與城市政府和實(shí)施主體的對(duì)接；六是建立嚴(yán)密的制度規(guī)范，防范道德風(fēng)險(xiǎn)，防止腐敗行為。央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，下一步，推進(jìn)保障性住房再貸款有關(guān)工作要做到“精準(zhǔn)支持、自愿參與、以需定購、合理定價(jià)”。他還指出，保障性住房再貸款額度3000億元、先到先得，未來可以根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善。據(jù)悉，此前，央行已印發(fā)了《關(guān)于設(shè)立保障性住房再貸款有關(guān)事宜的通知》。近期，央行、金融監(jiān)管總局將盡快印發(fā)具體的實(shí)施細(xì)則，明確監(jiān)管政策和操作流程。
早在去年1月份，央行就推出了1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購房貸款，支持市場化批量收購存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。但1年多時(shí)間過去，各地收儲(chǔ)進(jìn)展緩慢。央行數(shù)據(jù)顯示，截至目前，1000億元的租賃住房貸款支持計(jì)劃中，商業(yè)銀行發(fā)放貸款200多億元。一位參與收儲(chǔ)的地方國資平臺(tái)負(fù)責(zé)人表示，收購商品房進(jìn)展緩慢的主要原因，一是沒錢，二是對(duì)擬收購商品房標(biāo)準(zhǔn)苛刻，定地段、定戶型、定單價(jià)（價(jià)格太低被收企業(yè)不同意）、定建面、定規(guī)模、定被收購企業(yè)，每一項(xiàng)都擔(dān)心今后審計(jì)過不了關(guān)、國有資產(chǎn)流失。加之每年的政策住房任務(wù)若完成，何必費(fèi)心費(fèi)力？每完成一家入戶落地，區(qū)政府所有公共配套設(shè)施和資金必須配套上（包括醫(yī)院床位、學(xué)位補(bǔ)貼等），牽一發(fā)而動(dòng)全身。記者注意到，本次參加推進(jìn)會(huì)議的城市均為此前的試點(diǎn)城市，這些城市自2023年4月以來均有租賃住房貸款支持計(jì)劃資金落地。去年四五月份，濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)、濟(jì)南城投集團(tuán)相繼獲得兩筆共計(jì)6.47億元長期限租賃住房貸款。“從濟(jì)南市試點(diǎn)工作來看，初步達(dá)到了政策預(yù)期目標(biāo)。”濟(jì)南市副市長任慶虎表示。他還表示，截至目前，從已運(yùn)營項(xiàng)目經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，運(yùn)營收益基本覆蓋貸款本息。據(jù)記者采訪了解，1年多來，試點(diǎn)城市收儲(chǔ)平臺(tái)主要是城投等地方國企，所收購項(xiàng)目也主要是城投或國企自己開發(fā)的現(xiàn)房項(xiàng)目，主要解決的是新城及近郊區(qū)域存量高、去化難片區(qū)項(xiàng)目的收購，從而改善其高存量、低去化、高風(fēng)險(xiǎn)的市場認(rèn)知。不過，多地收儲(chǔ)平臺(tái)均表示，接下來將加快商品房收儲(chǔ)動(dòng)作，會(huì)收儲(chǔ)一些民營房企的房子。“房地產(chǎn)收儲(chǔ)工作，目前主要通過地方國企和城投找項(xiàng)目，然后找銀行貸款，銀行找央行再貸款，所以銀行需要承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目審核還是會(huì)偏嚴(yán)格，比例要求項(xiàng)目必須完工等，其次是要求對(duì)方打折賣給企業(yè)。因此，當(dāng)前能找到合適的資產(chǎn)有一定難度。”一位金融機(jī)構(gòu)專家表示。“我們已經(jīng)按照要求對(duì)滿足條件的項(xiàng)目進(jìn)行了申報(bào)，但還需要金融機(jī)構(gòu)審核，能否通過就只有等結(jié)果了。”某出險(xiǎn)房企重慶區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。據(jù)他了解，目前還沒聽說哪個(gè)出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目被收購。
什么樣的商品房項(xiàng)目符合保障性住房再貸款要求，這是房企和收購平臺(tái)都非常關(guān)心的問題。鄒瀾表示，保障性住房再貸款要做到“四個(gè)精準(zhǔn)”：一是收購主體精準(zhǔn)。一個(gè)城市政府選定不超過兩家地方國有企業(yè)作為主體，企業(yè)和所屬集團(tuán)不能為地方政府融資平臺(tái)，要符合商業(yè)銀行授信要求，嚴(yán)格避免新增地方政府隱性債務(wù)。二是收購對(duì)象精準(zhǔn)，嚴(yán)格限定為已建成未出售的商品房，資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰。三是收購用途精準(zhǔn)，收購的商品房定向用于保障性住房。四是資金用途精準(zhǔn)，地方國有企業(yè)獲得的貸款資金要單列賬戶、單獨(dú)核算、?？顚Ｓ?、封閉管理。“房地產(chǎn)企業(yè)出售所得資金先依法償還本項(xiàng)目債務(wù)，仍有結(jié)余的，可用于歸還集團(tuán)從本市其他未建成項(xiàng)目抽調(diào)的預(yù)售資金，或用于建設(shè)在本市的未完工項(xiàng)目。”鄒瀾說。據(jù)悉，保障性住房再貸款政策執(zhí)行至2027年末。發(fā)放方式上，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)地方國有企業(yè)申請(qǐng)，按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則，自主決定發(fā)放貸款條件以及是否發(fā)放貸款。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放完貸款之后，再向人民銀行申請(qǐng)?jiān)儋J款，人民銀行按已發(fā)放貸款本金的60%發(fā)放再貸款。同時(shí)，自2024年5月31日起，原租賃住房貸款支持計(jì)劃不再實(shí)施；已發(fā)放的租賃住房貸款支持計(jì)劃資金利率和期限保持不變，即年利率1.75%，期限1年，可展期4次。對(duì)于投資回報(bào)率能否覆蓋貸款利率，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行貸給商業(yè)銀行的利率為1.75%，商業(yè)銀行再貸給國企，可能比這個(gè)利率要高，預(yù)計(jì)實(shí)際貸款利率2%左右，這與目前租賃住房投資回報(bào)率差不多，也能確保按照低價(jià)收購后的項(xiàng)目再次出售，實(shí)現(xiàn)資金平衡。“希望各全國性銀行要深入學(xué)習(xí)，認(rèn)真把握保障性住房再貸款的相關(guān)要求，積極做好保障性住房收購貸款和住房租賃購房貸款相關(guān)工作，重點(diǎn)把握好三個(gè)方面要求：一是提高認(rèn)識(shí)，積極支持；二是依法合規(guī)，風(fēng)險(xiǎn)可控；三是加強(qiáng)管理，?？顚Ｓ谩?rdquo;金融監(jiān)管總局大型銀行監(jiān)管司司長李文紅表示。李文紅還提出，相關(guān)文件印發(fā)后，各全國性銀行要嚴(yán)格按要求做好相關(guān)工作，特別是要準(zhǔn)確把握“以需定購”原則，科學(xué)合理確定貸款金額、期限、利率和還款方式。“以需定購”具體包括：動(dòng)態(tài)掌握保障性住房需求底數(shù)，合理確定配售或租賃對(duì)象、價(jià)格和分配計(jì)劃等，并明確相關(guān)管理制度；同時(shí)，堅(jiān)持以需定購，在鎖定需求的前提下，科學(xué)確定可用作保障性住房的商品房房源及收購價(jià)格；明確要求收購主體迅速配售及出租，房子不能積壓在手上或長時(shí)間大量空置。3000億元再貸款額度可以帶動(dòng)的貸款量為5000億元，這一規(guī)模相對(duì)于市場存量住房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。不過，鄒瀾表示，未來可以根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善。這意味著，3000億元或許只是起點(diǎn)，隨著交房壓力增大，后續(xù)資金投放力度可能還會(huì)加大。